Cách tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng chuẩn theo quy định

1. Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất (FAR – Floor Area Ratio) là chỉ số quan trọng trong quy hoạch xây dựng, được quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (Thông tư 22/2019/TT-BXD và Thông tư 01/2021/TT-BXD). Đây là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình xây dựng với tổng diện tích lô đất.

• Tổng diện tích sàn bao gồm cả tầng hầm.

• Không tính diện tích dành cho phòng cháy chữa cháy, khu kỹ thuật, nơi để xe, tầng mái, khu sơ tán.

Nói cách khác, khi bạn tìm hiểu hệ số sử dụng đất là gì, hãy hiểu đơn giản: đó là thước đo cho thấy một lô đất được khai thác, sử dụng ở mức độ nào thông qua số tầng và diện tích sàn xây dựng.

2. Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Việc áp dụng hệ số sử dụng đất mang lại nhiều ý nghĩa trong quản lý đô thị và bất động sản:

• Kiểm soát chiều cao, số tầng và quy mô công trình, tránh xây dựng dày đặc.

• Giúp cân bằng mật độ dân cư trong khu vực.

• Tác động trực tiếp đến chất lượng sống và hạ tầng đô thị.

• Là căn cứ quan trọng để chủ đầu tư, nhà thầu tính toán hiệu quả kinh tế và quy mô dự án.

Ví dụ: hệ số sử dụng đất cao → diện tích sàn nhiều → số căn hộ và mật độ dân cư tăng. Ngược lại, hệ số thấp → không gian sống thoáng, ít áp lực hạ tầng.

3. Cách tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng

Theo quy định, công thức chuẩn để tính hệ số sử dụng đất là:

Hệ số sử dụng đất (FAR) = Tổng diện tích sàn xây dựng : Diện tích lô đất

Trong đó:

• Tổng diện tích sàn: tính cả tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng tum, tầng áp mái.

• Diện tích lô đất: diện tích toàn bộ khu đất được cấp phép xây dựng.

Ngoài ra, có thể biểu thị dưới 2 dạng:

• FAR (lần)

• FSI (%) = (Tổng diện tích sàn / Diện tích lô đất) x 100%

Bạn có thể tham khảo thêm bài viết: Cách tính hệ số sử dụng đất với ví dụ thực tế để hiểu rõ hơn cách áp dụng công thức.

4. Ví dụ cách tính hệ số sử dụng đất

• Ví dụ 1: Lô đất 1.000m², xây dựng tòa nhà 10 tầng + 2 tầng hầm, mỗi tầng 500m² →
  FAR = (12 x 500) : 1000 = 6 lần.

• Ví dụ 2: Nhà phố diện tích đất 100m², xây 5 tầng, mỗi tầng 80m² →
  FAR = (5 x 80) : 100 = 4 lần.

Như vậy, chỉ cần áp dụng đúng công thức trên, bạn có thể dễ dàng tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng cho nhà ở riêng lẻ, chung cư hoặc công trình lớn.

5. Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa

Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa được giới hạn dựa trên:

• Diện tích lô đất.

• Chiều cao công trình.

• Chức năng công trình (chung cư, thương mại, hỗn hợp…).

Ví dụ:

• Công trình cao ≤ 16m, lô đất ≤ 3.000m² → FAR tối đa = 4,0.

• Công trình cao 25m, lô đất 10.000m² → FAR tối đa = 4,64.

• Công trình cao > 46m, lô đất ≥ 35.000m² → FAR tối đa = 6,4.

Điều này cho thấy, mỗi loại công trình sẽ có quy định FAR khác nhau, nhằm đảm bảo phát triển đô thị bền vững. Riêng tại TP.HCM, quy định về chỉ số FAR có một số điều chỉnh đặc thù. Bạn có thể xem chi tiết trong bài viết: Hệ số sử dụng đất ở TP.HCM: Quy định mới nhất

6. Phân biệt hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng

Nhiều người nhầm lẫn hệ số sử dụng đất với mật độ xây dựng. Thực tế:

• Hệ số sử dụng đất: đo tổng diện tích sàn xây dựng so với diện tích đất.

• Mật độ xây dựng: đo diện tích chiếm đất của công trình trên diện tích lô đất.

Ví dụ: lô đất 1.000m², công trình chiếm 60m² sàn tầng trệt → mật độ xây dựng = 6%. Nếu công trình có 10 tầng → FAR = (60 x 10) : 1000 = 0,6 lần.

Đọc thêm để hiểu rõ hơn: Hệ số sử dụng đất khác gì mật độ xây dựng?

7. Kết luận

Hiểu rõ cách tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng giúp chủ đầu tư, nhà thầu và cả người mua bất động sản nắm được quy mô, mật độ dân cư cũng như tính hợp pháp của dự án. Đây là chỉ số quan trọng để quy hoạch, thiết kế và quản lý đô thị bền vững.

Nếu bạn cần tư vấn chi tiết hơn về tính hệ số sử dụng đất và các quy định liên quan, hãy liên hệ EVILAND – 09789.15515 để được hỗ trợ.