Mật độ xây dựng là gì? Quy định về mật độ xây dựng và cách tính mới nhất

1. Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là chỉ số bắt buộc trong quy hoạch, thiết kế và xin phép xây dựng. Đây là yếu tố quyết định diện tích đất được phép xây dựng công trình, đồng thời đảm bảo sự hài hòa giữa công trình, hạ tầng kỹ thuật và không gian sống.

Bạn có thể tham khảo thêm: Cách tính mật độ xây dựng chi tiết cho từng loại công trình.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD), mật độ xây dựng được chia thành 2 loại:

• Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình chính trên tổng diện tích lô đất. Phần không tính vào mật độ gồm: sân vườn, bể bơi, tiểu cảnh, sân thể thao ngoài trời, nhà bảo vệ, bãi đỗ xe ngoài trời, lối đi, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che…

• Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất công trình trên tổng diện tích toàn khu đất (bao gồm cả đường giao thông, cây xanh, không gian mở và hạ tầng kỹ thuật).

Hiểu đơn giản: Mật độ xây dựng chính là tỷ lệ phần trăm diện tích đất được phép xây dựng công trình so với diện tích lô đất hoặc toàn khu.

2. Quy định về mật độ xây dựng hiện nay

2.1. Mật độ xây dựng thuần

Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD:

Nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố, nhà liền kề)

Lưu ý: Hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

Tham khảo thêm: Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ: Quy định mới nhất.

Nhà chung cư

Mật độ xây dựng tối đa tùy theo diện tích đất và chiều cao công trình, được quy định chi tiết trong Bảng 2.9 – Thông tư 01/2021/TT-BXD.
Ví dụ: Với lô đất ≤ 3.000m², công trình cao 25m, mật độ xây dựng tối đa là 58%.

Đọc thêm: Cách tính mật độ xây dựng chung cư và công trình cao tầng.

Công trình công cộng

(Giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao…): Mật độ xây dựng tối đa 40%.

Đất thương mại dịch vụ hoặc hỗn hợp

Mật độ tối đa từ 45 – 80%, tùy diện tích đất và chiều cao công trình.

Xem thêm: Mật độ xây dựng nhà xưởng và khu công nghiệp.

2.2. Mật độ xây dựng gộp

• Đơn vị ở: tối đa 60%.

• Khu du lịch nghỉ dưỡng (resort): tối đa 25%.

• Công viên đô thị: tối đa 5%.

• Công viên chuyên đề: tối đa 25%.

• Khu cây xanh chuyên dụng (gồm cả sân golf): tối đa 5%.

3. Cách tính mật độ xây dựng

Công thức chuẩn theo Bộ Xây dựng:

Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất công trình / Tổng diện tích lô đất) × 100%

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất công trình = diện tích hình chiếu bằng của công trình trên đất.

• Không tính: ô văng, mái đua, sê nô, bể bơi, sân thể thao ngoài trời không có mái che.

Ví dụ minh họa:

• Lô đất: 200m²

• Diện tích xây dựng công trình: 120m²

• Mật độ xây dựng = (120 / 200) × 100 = 60%

Xem thêm chi tiết: Cách tính mật độ xây dựng nhà phố chuẩn theo quy định.

4. Vì sao cần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng?

• Đảm bảo công trình hợp pháp, không bị buộc tháo dỡ.

• Giữ cân bằng giữa không gian xây dựng và không gian xanh.

• Đảm bảo hạ tầng kỹ thuật: giao thông, thoát nước, phòng cháy chữa cháy.

• Nâng cao chất lượng sống, giá trị thẩm mỹ đô thị và khu dân cư.

Đặc biệt, nếu xây dựng ban công, bạn cần lưu ý: Ban công có tính vào mật độ xây dựng không?.

5. Kết luận

Qua bài viết này, bạn đã hiểu rõ:

• Mật độ xây dựng là gì và có mấy loại.

• Quy định về mật độ xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, chung cư, công trình công cộng và thương mại.

• Cách tính mật độ xây dựng chính xác theo Thông tư 01/2021/TT-BXD.

Trước khi xây dựng nhà ở, dự án hay công trình, hãy tham khảo kỹ các quy định để thiết kế hợp pháp – an toàn – tiết kiệm chi phí.