Vì sao nhà ở ngày càng xa tầm tay người dân?

Giá bất động sản tăng cao: Hình thành mặt bằng giá mới trên thị trường

Thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đang chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ về giá bán, bất chấp nhiều chính sách bình ổn và nỗ lực kiểm soát từ cơ quan chức năng. Điều gì đang khiến giá nhà đất thiết lập mức giá mới?

Mặt bằng giá mới lan rộng trên toàn thị trường

Tại khu vực nội đô Hà Nội, đặc biệt là quận Hoàng Mai, những căn hộ có mức giá dưới 50 triệu đồng/m² đang dần biến mất. Ngay cả các căn hộ có tuổi đời trên 10 năm, diện tích chỉ khoảng 50–60m², hiện cũng đã được rao bán với mức giá tiệm cận 3 tỷ đồng – một con số vượt xa khả năng tài chính của phần lớn hộ gia đình trẻ.

Không chỉ những dự án đã bàn giao, ngay cả các dự án mới mở bán cũng ghi nhận mức giá dao động từ 80 đến 90 triệu đồng/m², cho thấy xu hướng hình thành mặt bằng giá mới đã và đang lan rộng trong phân khúc căn hộ chung cư. Đáng nói, xu hướng này diễn ra đồng thời tại cả Hà Nội và TP.HCM – hai đô thị lớn vốn đang chịu áp lực dân số và nhu cầu nhà ở cực kỳ cao.

Nguồn cung cải thiện nhưng giá vẫn neo cao

Thống kê quý I/2025 cho thấy lượng dự án được cấp phép và mở bán tăng đáng kể. Tuy nhiên, thực tế thị trường lại không phản ánh kỳ vọng hạ nhiệt. Giá bán căn hộ tại Hà Nội tăng thêm từ 4–5%, trong khi TP.HCM tăng nhẹ 3–4% so với quý IV/2024. Tại một số vị trí, giá thậm chí chạm ngưỡng 110 triệu đồng/m². Điều này đặt ra một câu hỏi lớn: vì sao giá nhà ở không giảm dù nguồn cung có xu hướng gia tăng?

Một phần nguyên nhân nằm ở việc phân khúc nhà ở bình dân – vốn dành cho người có thu nhập trung bình – đang bị thiếu hụt nghiêm trọng. Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, tỷ lệ căn hộ giá rẻ trên thị trường sơ cấp đã giảm từ 60% (năm 2016) xuống chỉ còn 35% (năm 2024). Những căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như đã biến mất hoàn toàn, buộc người dân phải tìm kiếm thông tin qua các công cụ như bản đồ quy hoạch TPHCM, hoặc thực hiện kiểm tra quy hoạch để tìm cơ hội tại những khu vực có tiềm năng phát triển trong tương lai.

Khi thu nhập không theo kịp giá nhà

Từ năm 2019 đến 2023, thu nhập trung bình của người dân tại Hà Nội chỉ tăng khoảng 4%/năm, trong khi giá bất động sản tăng tới 6%. Sự chênh lệch này khiến giấc mơ sở hữu nhà ở trở nên xa vời. Một hộ gia đình trung bình nếu tiết kiệm 40% thu nhập mỗi tháng thì cũng phải mất hơn 30 năm mới đủ tiền mua một căn hộ – với điều kiện là giá nhà không tiếp tục tăng.

Chi phí đầu vào và pháp lý làm đội giá sản phẩm

Một nguyên nhân cốt lõi khác là chi phí đầu vào của dự án bất động sản ngày càng gia tăng. Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, lãi suất vay đều góp phần tạo áp lực lớn lên giá bán. Đặc biệt, các thủ tục hành chính kéo dài không chỉ gây chậm tiến độ dự án mà còn khiến chi phí tài chính bị đội lên đáng kể – có thể chiếm đến 10% giá thành.

Thêm vào đó, việc khan hiếm quỹ đất tại các thành phố lớn khiến nhiều nhà đầu tư phải mở rộng sang vùng ven. Điều này làm gia tăng nhu cầu chuyển toạ độ để xác định vị trí khu đất trên hệ thống bản đồ quy hoạch, từ đó đánh giá tiềm năng phát triển và đầu tư.

Đầu cơ và kỳ vọng sinh lời tiếp tục đẩy giá lên

Không thể phủ nhận rằng yếu tố đầu cơ vẫn còn tồn tại mạnh mẽ trên thị trường. Tâm lý “giữ đất chờ tăng giá”, đặc biệt ở những khu vực đang có thông tin quy hoạch, khiến giá đất nhiều nơi bị đẩy lên cao so với giá trị thực. Điều này gây ra sự méo mó cung cầu, đẩy người có nhu cầu ở thực ra khỏi cuộc chơi.

Hệ lụy kinh tế và những cảnh báo cần lưu tâm

Giá bất động sản tăng không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến người dân mà còn kéo theo hệ lụy với toàn bộ nền kinh tế. Khi dòng tiền chảy vào bất động sản cao cấp – nơi thanh khoản thấp – sẽ khiến các lĩnh vực như sản xuất, thương mại, dịch vụ thiếu vốn đầu tư, từ đó ảnh hưởng đến tăng trưởng toàn diện.

Nếu không có giải pháp kiểm soát và định hướng phát triển rõ ràng, thị trường có nguy cơ rơi vào vòng xoáy bong bóng giá – một kịch bản từng để lại hậu quả nặng nề tại nhiều quốc gia.

Kết luận: Cần chiến lược toàn diện và phân khúc phù hợp

Việc thiết lập mặt bằng giá mới là kết quả tổng hợp của nhiều yếu tố từ cung cầu đến chính sách. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần sự vào cuộc đồng bộ của cơ quan quản lý, từ cải thiện thủ tục pháp lý, kiểm soát đầu cơ, cho tới tăng cường phát triển phân khúc nhà ở bình dân.