Luật Đất đai 2024 sau một năm thực thi: Thành quả và thách thức

Sau một năm đi vào cuộc sống (từ ngày 1/8/2024), Luật Đất đai 2024 đã ghi nhận nhiều dấu ấn tích cực trong cải cách hành chính, tăng cường phân cấp, minh bạch hóa quản lý đất đai. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cũng cho thấy nhiều điểm cần điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tiễn và bối cảnh phát triển hiện tại.

1. Những điểm sáng nổi bật trong một năm thực hiện

Một trong những cải tiến rõ nét nhất của Luật Đất đai 2024 là quy định rõ ràng hơn về các hình thức giao đất, cho thuê đất, từ đó giúp các địa phương chủ động hơn trong việc xét duyệt các dự án sử dụng đất.

• Phân cấp mạnh mẽ: Quyền quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng và đất lúa đã được giao về Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh, tăng tính tự chủ và trách nhiệm địa phương trong quy hoạch, sử dụng tài nguyên đất đai.

• Mở rộng đối tượng được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nay cũng có thể tiếp cận đất nông nghiệp trong hạn mức.

• Nâng hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp: Gấp 15 lần so với trước đây, tạo điều kiện tích tụ ruộng đất phát triển nông nghiệp quy mô lớn.

• Minh bạch hóa tiếp cận đất đai: Cơ chế đấu giá và đấu thầu sử dụng đất được quy định rõ ràng hơn, giảm thiểu cơ chế “xin – cho”, tạo cơ hội công bằng cho doanh nghiệp tham gia đầu tư.

• Không bắt buộc giấy chứng nhận khi lập dự án: Quy định mới tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, giảm rào cản trong quá trình chuẩn bị hồ sơ.

Ngoài ra, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất toàn quốc đang được đẩy nhanh, hướng tới mục tiêu số hóa quản lý và chia sẻ thông tin giữa các cấp chính quyền.

2. Những bất cập nảy sinh: Giá đất tăng mạnh và các hệ lụy

Mặc dù mang lại nhiều cải thiện, luật mới cũng tạo ra một số tác động trái chiều, đặc biệt là sau khi bỏ khung giá đất.

• Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng đột biến: Trường hợp tại Nghệ An, giá đất chuyển từ đất vườn sang đất ở bị tính đến 15 triệu đồng/m2, cao gấp hàng trăm lần trước đây – gây áp lực tài chính lớn lên người dân.

• Bảng giá đất điều chỉnh tăng mạnh tại nhiều địa phương: Tại TP.HCM, giá đất trong bảng tăng từ 2,4 đến 38 lần. Điều này khiến nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng, chuyển mục đích hoặc đấu giá đất tăng vọt, đặc biệt là đối với người thu nhập trung bình và doanh nghiệp nhỏ.

• Tác động đến thị trường bất động sản: Giá đất tăng kéo theo giá nhà leo thang. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong quý II/2025 đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức cao nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.

3. Doanh nghiệp bất động sản nhỏ gặp khó khăn tiếp cận đất

Luật mới yêu cầu nghĩa vụ tài chính cao, khiến các doanh nghiệp vừa và nhỏ gần như không thể cạnh tranh khi muốn tiếp cận quỹ đất. Chi phí sử dụng đất tăng khiến giá thành dự án tăng, trong khi nguồn vốn hạn chế khiến nhiều doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Theo ghi nhận, 80–90% doanh nghiệp bất động sản nhỏ đã ngừng triển khai dự án mới trong năm qua, dẫn tới tình trạng khan hiếm dự án quy mô trung bình và nhỏ, từ đó làm mất cân đối cung – cầu trên thị trường.

4. Kẽ hở trong quy định đấu giá: Tạo cơ hội đầu cơ, thổi giá

Một bất cập khác là cơ chế đấu giá đất còn nhiều lỗ hổng pháp lý. Việc căn cứ vào bảng giá đất để xác định giá khởi điểm khiến nhiều khu đất bị đẩy giá cao ngất ngưởng, sau đó nhà đầu tư bỏ cọc vì không đủ khả năng tài chính hoặc không có ý định đầu tư thực sự.

Việc này không chỉ gây lãng phí thời gian và nguồn lực, mà còn gây nhiễu loạn thị trường, làm ảnh hưởng đến công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái định cư cho người dân.

5. Bất cập trong chính sách thuê đất và các quy định liên quan

Luật hiện hành giới hạn hình thức thuê đất trả tiền một lần, trong khi nhiều doanh nghiệp mong muốn có quyền lựa chọn để thuận tiện hơn trong kế hoạch tài chính và huy động vốn.

Đặc biệt, với các dự án xã hội như y tế, giáo dục, văn hóa, cần có cơ chế thuê đất linh hoạt để khuyến khích đầu tư từ khối tư nhân. Trong khi đó, việc thuê đất trả tiền hàng năm lại tạo gánh nặng cho ngân sách nhà nước trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.

6. Cần sửa đổi để phù hợp với mô hình chính quyền mới và thực tiễn phát triển

Từ ngày 1/7/2025, cơ cấu chính quyền địa phương đã chuyển sang mô hình hai cấp (tỉnh và xã/phường). Tuy nhiên, Luật Đất đai vẫn giữ lại quy định cấp huyện trong quy hoạch sử dụng đất, gây ra sự không đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Ngoài ra, nhiều dự án công quan trọng hoặc mang tính đặc thù hiện chưa có quy định cụ thể về điều kiện sử dụng đất, dù đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.

7. Định hướng sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới

Trước những tồn tại nêu trên, Chính phủ đã có chủ trương sửa đổi Nghị quyết 18, làm tiền đề cho việc điều chỉnh Luật Đất đai. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đang tổ chức lấy ý kiến để hoàn thiện dự thảo sửa đổi.

Dự kiến, Luật sửa đổi sẽ được trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10, và nếu được thông qua, sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2026.

Mục tiêu là:

• Khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế – xã hội.

• Tăng cường hiệu quả và minh bạch trong quản lý nhà nước về đất đai.

• Bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

• Phù hợp với hệ thống chính trị – hành chính mới và các quy hoạch tổng thể.

Sau một năm áp dụng, Luật Đất đai 2024 đã cho thấy bước tiến rõ rệt trong cải cách thể chế đất đai, nhưng cũng đồng thời bộc lộ những vướng mắc cần được điều chỉnh kịp thời. Việc sửa đổi luật trong thời gian tới là điều tất yếu để đảm bảo phù hợp với thực tiễn và góp phần xây dựng thị trường đất đai minh bạch, hiệu quả và công bằng hơn.