Từ 28/8/2026, quy định tách thửa đất TP.HCM đã thống nhất thành một văn bản duy nhất cho toàn bộ địa bàn — gồm cả khu vực TP.HCM cũ, Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Trước đó mỗi nơi áp dụng một quyết định riêng, nay đã gộp lại theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND. Bài này tra nhanh diện tích tối thiểu theo từng khu vực và các trường hợp không được tách thửa.
Nội dung chính
Quy định tách thửa đất TP.HCM mới nhất là văn bản nào?
Đây là quyết định do UBND TP.HCM ban hành ngày 28/8/2026, quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên toàn địa bàn thành phố sau sáp nhập. Quyết định thay thế cùng lúc ba văn bản cũ: Quyết định 24/2024/QĐ-UBND của Bà Rịa – Vũng Tàu, Quyết định 38/2024/QĐ-UBND của Bình Dương và Quyết định 100/2024/QĐ-UBND của TP.HCM. Có hiệu lực ngay từ ngày ký.
Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở — tra theo 5 khu vực
Đây là phần quan trọng nhất: thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách (đã trừ phần thuộc hành lang an toàn công trình công cộng, quy hoạch đường giao thông) phải đạt diện tích tối thiểu theo đúng khu vực nơi đất tọa lạc.
| Khu vực | Diện tích tối thiểu | Chiều rộng / chiều sâu tối thiểu |
|---|---|---|
| Khu vực 1 — các phường trung tâm: Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Bàn Cờ, Xuân Hoà, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú… (xem đầy đủ trong quyết định) | 36 m² | 3 m |
| Khu vực 2 — Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Bình Tân, Tân Tạo, Bình Chiểu, Thủ Đức, Linh Xuân, Long Bình, Cát Lái, An Khánh… | 50 m² | 4 m |
| Khu vực 3 — khu vực Bình Dương cũ giáp ranh: Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Tân Uyên, Bến Cát; khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ: Vũng Tàu, Bà Rịa, Long Hương, Tam Thắng… | 60 m² | 4 m |
| Khu vực 4 — vùng ven: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ; khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ: Long Điền, Đất Đỏ, Xuyên Mộc, Châu Đức, Hồ Tràm… | 80 m² | 5 m |
| Khu vực 5 — Bình Dương cũ xa trung tâm: Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Dầu Tiếng, Bàu Bàng, Phước Hoà… | 100 m² | 5 m |
Quyết định liệt kê danh sách đầy đủ từng phường, xã thuộc mỗi khu vực — nếu không chắc thửa đất của mình nằm ở khu vực nào, nên đối chiếu với văn bản gốc hoặc hỏi UBND phường, xã nơi có đất.
Đất nông nghiệp tách thửa cần bao nhiêu m²?
- 500 m² đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác.
- 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.
Diện tích này áp dụng chung toàn địa bàn, không chia theo 5 khu vực như đất ở.
Những trường hợp không được áp dụng tách thửa theo quyết định này
Quyết định liệt kê rõ các trường hợp nằm ngoài phạm vi điều chỉnh — nghĩa là không tách được thửa theo diện tích tối thiểu ở trên, hoặc phải xử lý theo quy định riêng:
- Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết.
- Tách, hợp thửa để thực hiện dự án đầu tư — khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt thì thực hiện theo quy hoạch đó, không áp dụng diện tích tối thiểu chung.
- Thửa đất hoặc một phần thửa đất đã có quyết định thu hồi đất.
- Phân chia theo bản án, quyết định của Toà án mà không đảm bảo điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai — trừ bản án có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024.
Điều kiện về lối đi khi tách thửa
Ngoài diện tích, thửa đất mới phải đảm bảo có lối đi theo Điều 220 Luật Đất đai. UBND phường, xã và Đặc khu Côn Đảo căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để xem xét, xác nhận lối đi đảm bảo kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật khu vực, yêu cầu thoát nạn, phòng cháy chữa cháy. Phần diện tích làm lối đi dùng chung cho từ 2 thửa đất trở lên phải được thể hiện là hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận.
Hồ sơ đã nộp trước đó thì tính thế nào?
Hồ sơ tách thửa, hợp thửa đã nộp đủ và hợp lệ trước ngày Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực (11/12/2025) mà chưa được giải quyết thì vẫn thực hiện theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND này, với nguyên tắc không làm bất lợi hơn cho người đã nộp hồ sơ hợp lệ.
Câu hỏi thường gặp
Đất của tôi hiện chỉ 40m², có tách thửa được không?
Tuỳ khu vực. Nếu đất thuộc Khu vực 1 hoặc 2 (tối thiểu 36-50m²) thì có thể đủ điều kiện diện tích, nhưng vẫn phải đạt yêu cầu chiều rộng, chiều sâu và có lối đi hợp lệ. Nếu thuộc Khu vực 3, 4, 5 thì 40m² chưa đủ để tách.
Tách thửa xong diện tích còn lại có bị tính riêng không?
Có. Cả thửa đất mới hình thành lẫn thửa đất còn lại sau khi tách đều phải đạt diện tích tối thiểu của khu vực đó — không chỉ thửa mới.
Quy định này có áp dụng cho đất đã có quy hoạch 1/500 không?
Không. Khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt thì thực hiện tách thửa theo đúng quy hoạch đó, không theo diện tích tối thiểu chung của quyết định này.
Trước khi làm hồ sơ tách thửa, nên đo đạc lại chính xác diện tích, chiều rộng, chiều sâu thửa đất — dùng công cụ chuyển tọa độ VN-2000 của EVILand để tính diện tích từ các điểm góc ranh trên sổ đỏ, xem thửa đất có đạt điều kiện tối thiểu của khu vực mình hay không trước khi nộp hồ sơ. Cũng nên kiểm tra quy hoạch thửa đất trước, vì phần diện tích thuộc hành lang an toàn công trình công cộng hay quy hoạch đường giao thông sẽ bị trừ ra khi tính diện tích tối thiểu tách thửa. Cần tư vấn thêm thì nhắn Zalo 09.789.155.15.
Nguồn: Thư viện Pháp luật — Quyết định 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của UBND TP.HCM.
QH HCM
Facebook
Youtube