Nội dung chính

1. Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất

Trong xây dựng công nghiệp, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất (FAR) là hai chỉ số quan trọng để doanh nghiệp thiết kế, quy hoạch và xin giấy phép đúng quy định.

Mật độ xây dựng: là tỷ lệ phần diện tích đất bị công trình chiếm chỗ trên tổng diện tích lô đất. Có hai loại:
- Mật độ xây dựng thuần: chỉ tính phần diện tích chiếm đất của công trình (không bao gồm bãi xe, cây xanh, sân thể thao ngoài trời,…).
- Mật độ xây dựng gộp: tính cả diện tích công trình và các hạ tầng phụ trợ trong khu công nghiệp (đường nội bộ, cây xanh, tiện ích công cộng,…).
Hệ số sử dụng đất (FAR): là tỷ lệ tổng diện tích sàn xây dựng chia cho tổng diện tích lô đất.

Công thức: FAR = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất

Ví dụ:
Doanh nghiệp A có lô đất 2.000m², xây nhà xưởng 4 tầng, mỗi tầng 1.400m². Tổng sàn = 4 × 1.400 = 5.600m².
FAR = 5.600 / 2.000 = 2,8 lần.

Bạn có thể tham khảo thêm: Cách tính mật độ xây dựng chi tiết cho từng loại công trình để hiểu rõ sự khác biệt giữa nhà xưởng, nhà ở, chung cư và công trình cao tầng.

2. Quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng và khu công nghiệp

Theo QCVN 01:2021/BXD và các quy chuẩn liên quan:

Mật độ xây dựng gộp tối đa:
- Khu công nghiệp, phức hợp nhà xưởng: ≤ 50 – 60% tùy khu vực.
Mật độ xây dựng thuần:
- Nhà xưởng, kho bãi có thể được phép tới 70% trong một số trường hợp.
Tỷ lệ cây xanh:
- Tối thiểu 10% diện tích toàn khu phải dành cho cây xanh nhằm đảm bảo môi trường.

Trong khi đó, ở mật độ xây dựng nhà phố hoặc mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ tỷ lệ thường thấp hơn đáng kể so với nhà xưởng và khu công nghiệp.

3. Bảng tra cứu mật độ xây dựng nhà xưởng

Mật độ được quy định dựa vào chiều cao công trình và diện tích lô đất:

Chiều cao công trình (m)	≤ 5.000 m²	10.000 m²	≥ 20.000 m²
≤ 10	70%	70%	60%
13	70%	65%	55%
16	70%	60%	52%
19	70%	56%	48%
22	70%	52%	45%
25	70%	49%	43%
28	70%	47%	41%
31	70%	45%	39%
34	70%	43%	37%
37	70%	41%	36%
40	70%	40%	35%
> 40	70%	40%	35%

Nguyên tắc: diện tích và chiều cao càng lớn thì mật độ càng giảm. Đây là điểm khác biệt rõ rệt so với mật độ xây dựng nhà ở nông thôn: Khác gì với đô thị?.

4. Phân khu chức năng trong khu công nghiệp

Theo quy định, đất trong khu công nghiệp/nhà xưởng phải được phân chia hài hòa:

Phân khu	Tỷ lệ diện tích tối thiểu (%)
Kho, nhà xưởng	≥ 55%
Cây xanh	≥ 10%
Giao thông nội bộ	≥ 8%
Kỹ thuật (trạm bơm, phòng máy,…)	≥ 1%
Văn phòng, hành chính, dịch vụ	≥ 1%

5. Một số yêu cầu quan trọng khi xây dựng nhà xưởng

Ngoài mật độ xây dựng, doanh nghiệp cần lưu ý thêm:

Bảo vệ môi trường & an toàn: Nhà xưởng độc hại (cấp I, II, III) phải đặt xa khu dân cư và có đánh giá tác động môi trường (ĐTM).
Khoảng cách an toàn môi trường: 50% diện tích đất phải trồng cây xanh; tối đa 40% có thể dùng cho bãi xe, trạm xử lý nước thải.
Vật liệu xây dựng: Khuyến khích sử dụng vật liệu xanh (ít ô nhiễm, tái chế được, vòng đời dài).
Tuân thủ quy hoạch địa phương: Các tỉnh/thành có thể ban hành quy định riêng nên doanh nghiệp cần tham khảo trước khi thi công.

6. Kết luận

Mật độ xây dựng nhà xưởng và khu công nghiệp là yếu tố bắt buộc phải tính toán trước khi đầu tư. Doanh nghiệp cần:

Hiểu rõ quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD.
Tính toán FAR và mật độ xây dựng đúng công thức.
Đảm bảo cân đối diện tích nhà xưởng – cây xanh – hạ tầng kỹ thuật.

Nếu chưa có kinh nghiệm, việc hợp tác với đơn vị thiết kế – thi công nhà xưởng chuyên nghiệp là giải pháp tối ưu để vừa hợp pháp, vừa tiết kiệm chi phí.

5/5 - (1 bình chọn)

Tin Pháp Lý

Mật độ xây dựng nhà xưởng và khu công nghiệp